Verhuurderheffing

Gedwongen door de verhuurderheffing schorten woningcorporaties massaal hun investeringen op. Het aantal verleende bouwvergunningen loopt daardoor nog verder terug en de bouwsector ligt op z’n gat. De politiek roert zich alsof de beweegredenen van de corporaties uit de lucht komen vallen. In plaats van een beloning te zetten op investeren, legt het Woonakkoord met de verhuurderheffing de gehele sector over de knie.

Het onderzoek van Atrivé gaf voor de hele sector al een somber beeld. Uit een analyse van het bezit van één corporatie in de randstad blijkt dat de dekkingsmogelijkheden van de verhuurderheffing beperkt zijn, tenzij een flink deel van het woningbezit in de vrije sector wordt gebracht en de sociale huursector zichzelf daarmee marginaliseert. Eén ding is zeker: de huurder draait voor een groot deel op voor de verhuurderheffing.

Dekking verhuurderheffing
Op basis van de kwaliteit van de woningen en het tot nu toe gevoerde huurbeleid, zou deze corporatie geen enkele moeite moeten hebben om dekking te vinden voor de verhuurderheffing:

  • driekwart van het huidige bezit van deze corporatie is met een huur onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag ‘goedkoop’ of ‘betaalbaar’.
  • de gemiddelde huur bedraagt 65% van de maximale huur (inclusief schaarstepunten);
  • driekwart van de woningen heeft een maximale huur boven de liberalisatiegrens van € 681.

Verdeling bezit naar huurprijsklassen huidige huurPostVerhuurdersheffing1
Streefhuur 85%

Bij een streefhuurpercentage van 85 kan door de huurverhogingen (van 1,5%, 2% en 4% boven inflatie voor de drie inkomensgroepen) alleen dit jaar, 2013, dekking worden gevonden voor de verhuurderheffing. In de gehele periode 2013 t/m 2017 bedraagt de dekking 80%. Het dekkingspercentage neemt in de loop van de jaren door de huurverhogingen wel toe.

Dekking verhuurderheffing door extra huurinkomstenSaldo-vhh

De huren stijgen door de reguliere huurstijging per 1 juli en huurharmonisatie bij mutatie met 3,2% ten opzichte van het niveau van begin 2013. De gemiddelde huur stijgt tot en met 2017 met in totaal 17% (gemiddeld 3,2% per jaar, exclusief inflatie). Het aandeel goedkope woningen neemt af met ruim 10%-punten. De huren van de zittende huurders bereiken door de reguliere huurverhogingen snel de streefhuur en worden daarop afgetopt. Op de lange duur neigt de huurstijging naar de minimale huurstijging van 1,5% boven inflatie.

De samenstelling van het bezit naar huurprijsklassen verandert sterk: het aandeel goedkope en betaalbare woningen neemt met een kwart af en één op de vijf woningen komt binnen vijf jaar met een huur boven de huurtoeslaggrens in het dure segment terecht. Dat lijk een weinig realistisch beeld.

Verdeling bezit naar huurprijsklassen maximale huurPostVerhuurdersheffing1

Streefhuur 85% met maximaal 10% in dure klasse

Een verdubbeling van het aandeel dure woningen tot 10% van het bezit is een reëlere aanname. Dit leidt uiteraard tot een vermindering van de extra huurinkomsten waardoor de totale dekking van de verhuurderheffing voor de jaren 2013 t/m 2017 nog geen 70% bedraagt. De gemiddelde huur stijgt in deze variant in vijf jaar met in totaal 13% (exclusief inflatie, gemiddeld 2,6% per jaar).
Dit zou betekenen dat de corporatie andere manieren moet zien te vinden om het resterende deel mee te dekken.

Conclusies

Met de verhuurderheffing voor woningverhuurders probeert het kabinet een deel van het gat in de begroting te dichten. De rekening daarvoor komt voor een groot deel te liggen bij de huurders. Als corporaties het aandeel woningen boven de huurtoeslaggrens binnen de perken willen houden zullen ze andere manieren moeten vinden om de verhuurderheffing te voldoen.

Het rijk noemt als dekkingsmogelijkheden voor de verhuurderheffing opbrengsten uit extra verkopen (5.000 landelijk ofwel 0,2% van het huidig bezit tegen een gemiddelde verkoopwaarde van €100.000), 10% kostenbesparingen, het energiebesparingsfonds en de BTW-verlaging voor verbouwingen en renovatiewerken.

Opvoeren van de verkoopportefeuille lijkt in deze economische tijden geen optie. Blijft geen andere mogelijkheden over dan te bezuinigen op de kosten van de eigen organisatie en op het afblazen van (onrendabele!) investeringen. Overal in het land zijn geluiden waar te nemen dat corporaties het zuiniger aan gaan doen. Zo liet Allee Wonen al weten het personeelsbestand te willen inkrimpen. Ook de inhuur van externen wordt aan banden gelegd. Investeringen in nieuwbouw doen corporaties meer dan in het verleden in kleine woningen en tegen een lager aandeel onrendabel.