MODEL VEILIGHEIDSRISICO’S

Een uitslaande brand, instortende galerijdelen en onverwachte aanwezigheid van asbest zijn slechts enkele van de veiligheidsrisico’s die woningcorporaties lopen. Hoe zet je als verhuurder van woningen het risicomanagement op poten?

Voor Woningbouwstichting De Gemeenschap (tegenwoordig Voorwaarts) ontwikkelde RekenrondomWonen een instrument dat de veiligheidsrisico’s per complex in beeld brengt en waarmee de risico’s gemonitord kunnen worden. Het startpunt voor integraal risicomanagement.

OVERZICHT REKENMODELLEN

CIRCUFAIR INVESTEREN

MARKTWAARDE

COMPLEXMONITOR

INVESTERINGSKADER

SMILE RENOVEREN

EXPLOITATIEMODEL

FINANCIEN CORPORATIES

BOUWKOSTEN

VEILIGHEIDSRISICO'S

ZORGVASTGOED

PORTFOLIOMODEL

BEDRIJFSWAARDE

{"visible_panels":"12","width":"1200","height":"200","orientation":"horizontal","panel_distance":"0","max_openedaccordion_size":"80%","open_panel_on":"hover","shadow":"false","autoplay":"false","mouse_wheel":"true"}

Inventarisatie risico’s

Verhuurders van woningen, en woningcorporaties in het bijzonder, lopen in het beheer van hun vastgoed een flink aantal veiligheidsrisico’s. De effecten van die risico’s kunnen grote gevolgen hebben. Gevolgen voor zowel de bewoners als voor de corporatie zelf. Een corporatie kan uiteraard niet alle risico’s wegnemen. Wel kan ze proberen om de risico’s zoveel mogelijk te beperken. Bijvoorbeeld door regelmatig inspecties uit te voeren en door bewoners te wijzen op de gevaren van het gebruik van ondeugdelijk elektrische installaties.

Het boek ‘Code Rood’ over risicomanagement voor woningcorporaties, vormde het startpunt met veiligheidsrisico’s die De Gemeenschap mogelijk loopt. De lijst met zo’n 40 risico’s is in een korte enquête voorgelegd aan zes medewerkers van de corporatie en door hen beoordeeld op de volgende kenmerken:

kans op optreden (zeer groot tot zeer klein)
effect bij optreden (zeer groot tot zeer klein)
van toepassing op welke woningen (woningtypen, bouwjaarklassen, doelgroepen)
te nemen maatregelen (voorlichting, inspectie, opvolgen klachten, bijhouden wet- en regelgeving, verbeteren woning, overig)

Enquête en rondetafelgesprek

Voor deze eerste inventarisatie is gekozen omdat de technische medewerkers van de corporatie het eigen bezit als geen ander kennen. Niet alle risico’s zullen immers van toepassing zijn op het bezit van De Gemeenschap. Specifieke kenmerken van de woningen of in het verleden genomen maatregelen kunnen hiervan de reden zijn. Daarnaast is het een snelle en dus goedkope manier om informatie over veiligheidsrisico’s in beeld te krijgen.

De informatie die in de enquête is verzameld is vervolgens in een kringgesprek met dezelfde mensen besproken: waarover is men het eens en waar zitten de verschillen in inzicht? Het kringgesprek is ook een goede manier om medewerkers mee te nemen in het vormgeven van het risicomanagement. Creëren van draagvlak binnen de corporatie was een belangrijk onderdeel van het proces.

Belangrijkste risico’s

De enquête en het kringgesprek leverden een top-10 van risico’s die De Gemeenschap loopt in het beheer van haar vastgoed. Het risico is hier gedefinieerd als de kans (5=zeer grote kans – 1=zeer kleine kans) maal het effect (5=zeer groot effect – 1=zeer klein effect).

Koppeling met het woningbezit

Het inzicht in de veiligheidsrisico’s krijgt pas waarde als de koppeling met het woningbezit wordt gelegd. In welke complexen concentreren zich de risico’s? Is de nummer één ‘uitbreiding van brand door brandoverslag’ in elk complex een risico? In welke woningcomplex is het totaal van alle risico’s het grootst.

Om de koppeling risico – woningbezit te kunnen maken is in de enquête gevraagd bij welke woningen (woningtype en bouwjaarklassen) de verschillende risico’s van toepassing zijn.

Deze koppeling en de resultaten van de enquête en rondetafelgesprek leverde de volgende (fictieve) kaart van het woningbezit waarin de grootte van de cirkels een indicatie van het risico weergeeft. De complexen met de hoogte risicoscore zijn meergezinswoningen (maisonnettes, portiek- en galerijwoningen) uit de bouwperiodes 1946-1991.

Risicomanagement

Met de informatie die in korte tijd is verzameld, kan De Gemeenschap een begin maken met het verankeren van het risicomanagement in de dagelijkse praktijk. Daarvoor zal de corporatie maatregelen formuleren om de kans te verminderen of zelfs weg te nemen.

Om dit beleid te kunnen monitoren is het model ‘Veiligheidsrisico‘s ‘ ontwikkeld. Hierin zijn zowel de resultaten van de enquête/rondetafelgesprek als woningkenmerken van de complexen opgenomen.

Het model kent de volgende twee onderdelen:

kaart waarop de complexen staan afgebeeld met het risicoprofiel als onderscheidende factor en waar met zogenaamde ‘slicers‘ doorsneden van het bezit gemaakt kunnen worden;
complexblad waarop gekozen kan worden voor één complex en van dat complex een overzicht verschijnt van de risico’s die dat complex loopt.

Koppeling met het woningbezit

Om de koppeling risico – woningbezit te kunnen maken is in de enquête gevraagd bij welke woningen (woningtype en bouwjaarklassen) de verschillende risico’s van toepassing zijn.

Risicomanagement

Het model kent de volgende twee onderdelen:

kaart waarop de complexen staan afgebeeld met het risicoprofiel als onderscheidende factor en waar met zogenaamde ‘slicers‘ doorsneden van het bezit gemaakt kunnen worden;
complexblad waarop gekozen kan worden voor één complex en van dat complex een overzicht verschijnt van de risico’s die dat complex loopt.

[1] Model Veiligheidsrisico’s – Portefeuilleniveau

veiligheidsrisico's complete portefeuille woningcorporaties

[2] Model Veiligheidsrisico’s – Complexniveau

veiligheidsrisico's complex woningcorporaties