investeringskader

INVESTERINGSKADER

Na enkele jaren investeringen te hebben opgeschort, zijn woningcorporaties weer volop bezig met het ontwikkelen van plannen om hun woningbezit te verbeteren en te vernieuwen. Deze plannen moeten door de Raad van Commissarissen (RvC) van de corporaties worden bekrachtigd. Om zich een oordeel over de investeringsplannen te kunnen vormen dient de RvC geïnformeerd te worden over aard, noodzaak, kosten en opbrengsten en mogelijke risico’s.

Om de RvC een zo goed mogelijk beeld te geven van de investeringsplannen, heeft Woonforte recent in samenwerking met Rekenen rondom Wonen een nieuw investeringskader ontwikkeld.

Een gesprek met Frank van Nunen, senior adviseur Strategie bij Woonforte en direct betrokken bij de ontwikkeling van het nieuwe Investeringskader.

Wat was de aanleiding voor Woonforte om een nieuw investeringskader te laten opstellen?

De recente fusie tussen wonenCentraal en Trifolium Woondiensten uit Boskoop tot Woonforte was voor ons aanleiding het Investeringsstatuut te vernieuwen. Een nieuw investeringskader paste daar goed bij.
Elke projectleider bij Woonforte is verantwoordelijk voor het aanleveren van de stukken op basis waarvan het Managementteam (MT) en de Raad van Commissarissen zich een oordeel moeten kunnen vormen van het plan om vervolgens groen licht te geven. Of niet natuurlijk. Dit kan zijn een investering in nieuwbouw, in renovatie maar ook in de aankoop van een pand.
Iedere projectleider had hierin zijn of haar eigen stijl. Over het algemeen werden wel dezelfde onderwerpen behandeld, maar toch was het vooral voor de RvC telkens weer een klus om zich een goed beeld te vormen van het voorstel.

Kun je een aantal verschillen tussen de investeringsvoorstellen noemen?

Projectleiders ging zich te buiten aan toelichtende teksten in de voorstellen. Goed bedoeld uiteraard en veelal ook informatief voor de direct betrokkenen, maar minder voor de RvC. De gegevens die voor de RvC het meest interessant zijn, stonden er uiteraard wel in, maar vaak op een andere plaats en -door de verscheidenheid aan plannen – in telkens een net iets andere vorm.

Was dat de reden om naar meer eenheid te zoeken?

Ja, dat klopt. We zochten naar een manier om de investeringsvoorstellen te uniformeren.

Aan welke andere eisen diende het nieuwe Investeringskader te voldoen?

Veel investeringsplannen doorlopen meerdere fasen die telkens om goedkeuring van de RvC vragen. Het nieuwe investeringskader moest de verschillen tussen de fasen duidelijk in beeld brengen. Het is niet de bedoeling dat de leden van de RvC in oude stukken moeten gaan zoeken naar verschillen. Ik geloof dat die eis goed is verwerkt.

Nog meer?

Een beoordelingskader. Voldoet het investeringsplan aan de kaders die wij als woningcorporatie hebben opgesteld en in het investeringsstatuut hebben vastgelegd? Hoe scoort het plan op kwaliteit en kosten? En hoe staat het met de risico’s die we met het ontwikkelen van het plan lopen? Eigenlijk vormt deze beoordeling het hart van het Investeringskader.

Laten we eens kijken naar het nieuwe Investeringskader. Hoe werkt het precies?

Jeroen Neele heeft een Excel-applicatie gebouwd waarvan het eerste deel gereserveerd is voor een beschrijving van het investeringsplan. Denk daarbij aan locatie, aantallen woningen, kwaliteit van de woningen in onder andere oppervlakte en energieprestatie en doelgroepen. Ook is er ruimte om aard, doel en reden van de investering toe te lichten.
Als er van het investeringsplan al een eerdere fase is ingevoerd verschijnt automatisch het verschil van de huidige fase en de oude fase in beeld. Deze verschillen kun je toelichten.
Alle gegevens van het investeringsplan worden in een aparte database opgeslagen en kunnen later weer worden geopend en eventueel aangepast of aangevuld.

Is het Investeringskader alleen bedoeld voor nieuwbouwplannen?

Nee, ook renovatieplannen kunnen met dit instrument worden beoordeeld. De vragen zijn soms net wat anders, maar er zijn ook veel overeenkomsten.

Wie is verantwoordelijk voor het invullen van het Investeringskader?

De projectleider is de eerst verantwoordelijke. Hij of zij neemt het voortouw om de plankenmerken in te vullen. Voor de kosten en opbrengsten levert Financiën gegevens aan. Per onderdeel is in het model aangegeven wie verantwoordelijk is.
De afweging wordt met de hele projectgroep gezamenlijk gemaakt en ingevuld. Bij elk investeringsproject stellen we een projectgroep samen met mensen van alle afdelingen. Er zijn dus altijd mensen van Vastgoed, Financiën, Strategie en Wonen betrokken bij de planontwikkeling. Op die manier zorgen we ervoor dat er ook een afgewogen beoordeling van de verschillende criteria ontstaat.

Kun je wat meer vertellen over het beoordelingskader?

Voor een aantal vragen per onderdeel (kaders, kwaliteit, financiën en risico’s) dient aangegeven te worden of het investeringsplan daar geheel, gedeeltelijk of niet aan voldoet. Deze drie keuzes zorgen voor een score: als aan alle criteria geheel wordt voldaan is de score 10. Eigenlijk vrij simpel.

We hebben er expres voor gekozen om niet alle vragen helemaal ‘SMART’ te formuleren – dat zou een grote inspanning in het formuleren van zowel vragen als antwoordcategorieën betekenen. We wilden met het beoordelingskader juist een discussiestuk neerzetten: de leden van de projectgroep gaan met elkaar in gesprek over het plan. Sommige vragen zijn makkelijk te beantwoorden, bijvoorbeeld de vraag of het plan past binnen de Kaderbrief en de MJB.

In de praktijk is gebleken, dat het beoordelen van de risico’s wat meer discussies oplevert. Bij elk van de 24 benoemde aspecten moet worden aangegeven of dit een groot, een klein of geen risico oplevert. Bij een klein of groot risico moet dan ook een maatregel worden geformuleerd die het risico moet verminderen. Denk bijvoorbeeld aan het instellen van een liquiditeitscontrole bij de vraag naar de kredietwaardigheid van partners.

Wat is het resultaat van het beoordelingskader?

Zoals ik al zei geeft elk van de vier onderdelen een score van 1 tot 10. Het is echter niet zo dat we een plan met een lage score op financiën automatisch afblazen. Andere kenmerken van het plan kunnen er nog altijd voor zorgen dat we de RvC adviseren om goedkeuring te verlenen. Het is nooit digitaal. Maar het Investeringskader geeft ons wel eenduidig inzicht in alle aspecten van het plan. Dat was ook onze bedoeling toen we dit instrument lieten ontwikkelen.