Benchmark exploitatielasten corporaties

Over de effecten van de verhuurderheffing valt elke dag weer wat nieuws te lezen in de media. De nieuwbouw door corporaties ligt vrijwel stil, bouwbedrijven leggen massaal het loodje en deze week werd bekend dat woningcorporaties ook hun energiebesparende maatregelen uitstellen.

Ondertussen moeten corporaties middelen zien te vinden om de verhuurderheffing te kunnen voldoen. Het kabinet zelf ziet in besparingen op de exploitatiekosten van woningcorporaties een van de dekkingsbronnen. De minister rekent op een besparing van 10% van de totale exploitatielasten, ofwel € 350 miljoen per jaar.

Maar hoeveel besteden de corporaties aan beheer en onderhoud? Is er een goede benchmark waarmee een corporatie in bijvoorbeeld het oosten haar exploitatielasten kan afzetten tegen die van een vergelijkbare corporatie in het westen?

De databank van het CFV ‘Corporatie in Perspectief’ is momenteel de belangrijkste bron om een indruk te krijgen van de efficiency van individuele corporaties. Probleem is echter dat de spreiding van de kengetallen laat zien dat de corporaties moeilijk met elkaar te vergelijken zijn. Wat te denken van een variatie in netto bedrijfslasten van € 500 tot € 2.700 per vhe per jaar in 2011.

Netto bedrijfslasten bij corporaties met meer dan 1.000 vhe’s

Exploitatielasten1

bron: CFV 2012, Corporatie in perspectief

De verdeling is dermate groot dat onderlinge vergelijking alleen zin hebben als de achtergronden van de cijfers bekend zijn. Ook het onderscheid tussen de verschillende referentiegroepen biedt geen soelaas: ook binnen bijvoorbeeld de ‘middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties’ of corporaties met een ‘gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen’ zijn de onderlinge verschillen groot.

Als we in de gegevens van ‘Corporatie in Perspectief’ verder inzoomen, dan blijken ook daar corporaties sterk van elkaar te verschillen. Bijvoorbeeld in de personeelskosten.
Het personeelsbestand van woningcorporaties varieert grofweg van 75 tot 130 fte’s per vhe. De grote corporaties hebben verhoudingsgewijs meer personeel op de loonlijst staan dan de kleinere. Het gemiddelde ligt op 100 vhe’s per fte.

De reden voor deze in absolute zin grote onderlinge verschillen kunnen liggen in onder andere:

  • wel / geen eigen onderhoudsdienst
  • wel / geen eigen ontwikkelingsafdeling i.c.m. omvang van de vernieuwingsportefeuille
  • wel / geen woningen in koopgarant of vergelijkbare regeling waarbij woningen na verkoop aan de corporatie gelieerd blijven
  • wel / geen eigen makelaarsafdeling (voor verkoop van eigen woningen)
  • aantal vhe’s dat van andere verhuurders in beheer is

Aantal fte’s per vhe bij corporaties met meer dan 1.000 vhe’s
Exploitatielasten3

bron: CFV 2012, Corporatie in perspectief

 Personeelskosten bij corporaties met meer dan 1.000 vhe’s

Exploitatielasten4

bron: CFV 2012 – Corporatie in perspectief

Kijken we naar de gemiddelde onderhoudskosten uit de jaren 2008 tot en met 2011 zijn de verschillen eveneens dermate groot dat ze nauwelijks als benchmark bruikbaar zijn.

Gemiddelde onderhoudskosten 2008-2011 bij corporaties met meer dan 1.000 vhe’s

Exploitatielasten2

bron: CFV 2012 – Corporatie in perspectief