HUURBELEID WONINGCORPORATIES – ANALYSEMODEL
In opdracht van Circusvis verzorgde Rekenen rondom Wonen de technische realisatie van een ‘analysemodel huurbeleid woningcorporaties’ in Tableau. Naast de volkshuisvestelijke en financiële consequenties van huurbeleid maakt het model ook de impact van keuzes op rechtvaardigheid inzichtelijk. De opzet maakt het mogelijk om snel alternatieve scenario’s met elkaar te vergelijken.
Circusvis heeft dit analysemodel al ingezet bij een flink aantal woningcorporaties. Voor de achtergronden verwijs is graag naar de website van Circusvis.
Het analysemodel is gebouwd in Tableau en berekent de huurinkomsten op woningniveau in de komende vijf jaar op basis van een in te stellen huurbeleid. Dit huurbeleid kan worden vormgegeven door onder andere huurstijgingspercentages in staffels op te geven, aftoppingsgrenzen te kiezen, een keuze te maken uit verschillende typen huurharmonisatie en het effect van de energieprestatie van woningen op deze aspecten mee te laten wegen. Daarnaast wordt ook direct het effect zichtbaar op een set van aantal aspecten die door Circusvis zijn gedefinieerd onder ‘rechtvaardig huurbeleid‘.
Rechtvaardig huurbeleid
Een rechtvaardige huur voldoet volgens Circusvis aan elk van de volgende vier toetsvragen (zie http://www.rechtvaardigehuren.nl/):
- Zegt de huur iets over de woonkwaliteit? (Proportie)
Woningen die meer woongenot bieden mogen een hogere huurprijs hebben dan woningen met een lager woongenot. - Is de huur op te brengen door de bewoner? (Gelijkheid, Proportie)
De uitgaven aan wonen mogen andere primaire levensbehoeften niet wegdrukken. - Is de huur vergelijkbaar met andere woningen? (Gelijkheid, Historie)
Onbedoelde prijsverschillen tussen bewoners worden zo veel mogelijk gecorrigeerd. - Doet de corporatie geen onredelijk financieel appèl op de bewoner? (Burgerschap)
De huur zorgt voor de noodzakelijke middelen voor de oplossing van erkende volkshuisvestelijke opgaven, maar betaalbaarheid is ook een erkende volkshuisvestelijke opgave.
Verschillen in gevoerd huurbeleid
Uit de analyses van de huidige huren en de huidige beleidshuren van verschillende woningcorporaties die Circusvis inschakelden blijkt een grote verscheidenheid in gevoerd huurbeleid. De volgende drie figuren geven dit weer. De corporatie in de linker figuur heeft de beleidshuren van de meeste woningen afgetopt op de huurprijsgrenzen. De corporatie uit de middelste figuur stelt de beleidshuren juist vast op basis van vaste percentages van de maximale huur. Rechts heeft de beleidshuur van de woningen geen relatie met de maximale huur.
