Nieuwe woningwaarderingsstelsel

Medio 2015 wordt het nieuwe woningwaarderingsstelsel van kracht. Met de WOZ-waarde als belangrijk onderdeel. Van een vereenvoudiging is nauwelijks sprake.

 

WOZ in nieuwe woningwaarderingsstelsel

Het had nogal wat voeten in de aarde, de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Half oktober 2014 is dan eindelijk het wetsvoorstel gepresenteerd.

Van een vereenvoudiging of modernisering is echter nauwelijks sprake. Alle moeite lijkt erin te hebben gezeten om geen schommelingen te veroorzaken tussen de maximale huurprijs in het oude en in het nieuwe stelsel.

In het  nieuwe woningwaarderingsstelsel komt de WOZ-waarde in twee gedaanten terug: als absolute waarde en in verhouding tot de oppervlakte van de woning. De populariteit van woning en locatie komen zo –aldus de minister- beter tot uitdrukking bij de bepaling van de maximale huurprijs.

Met de aanpassingen hoopt het kabinet investeringen in nieuwe huurwoningen aantrekkelijker te maken. Dit moet leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Voor verhuurders betekent het eindelijk duidelijkheid. En werk! Van het hele bezit moet opnieuw de maximale huur worden bepaald.

Het nieuwe Woningwaarderingsstelsel wordt 1 juli 2015 ingevoerd.

Wat vooraf ging

Ruim een jaar geleden, op 13 september 2013, kondigde de minister al een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel aan. In de brief werd eerder een denkrichting dan een voldragen plan gepresenteerd:

“De vervanging van de onderdelen woonomgeving en woonvorm, in combinatie met de gelijktijdige afschaffing van de schaarstepunten (zie kader rechts) en ophoging van de puntprijs, betekent dat een substantieel deel van de woningwaardering op basis van de WOZ-waarde is gebaseerd. Zoals gezegd moet het stelsel nog nader worden ingevuld, waarbij de wijze van versleuteling van de WOZ-waarde een belangrijke factor is en bepalend voor de precieze omvang van de effecten, maar zal na versleuteling de WOZ-waarde ca. 25% van de maximale huurprijs gaan bepalen. Op het niveau van de individuele woning kan het effect overigens groter zijn: bij woningen met een hoge WOZ-waarde zal het aandeel van de WOZ-waarde op een hoger niveau liggen, bij woningen met een lage WOZ-waarde zal het aandeel onder dit percentage liggen.”
 

Reacties op eerste plannen

Die voorgestelde aanpassingen leidde tot veel vragen uit het veld.

De Woonbond was betrokken bij de onderhandelingen maar kon zich niet vonden in het resultaat.

“De schaarstepunten lijken alleen maar te ‘verdwijnen’ in dit model, maar daarvoor in de plaats komt een opslag op de puntprijs voor alle woningen in Nederland. Die opslag compenseert het verlies aan huurinkomsten van de schaarstepunten. Dit leidt tot hogere huren in Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland, Noord-Brabant en Limburg.”

Aedes kon zich wel vinden in de plannen van het kabinet:

“Aedes heeft in haar visie (april 2010) opgenomen dat er op lange termijn ‘marktconforme huren’ worden gevraagd en dat er onderweg daar naartoe een nieuw woningwaarderingssysteem moet komen, dat mede afhankelijk wordt van de waarde van de woning. Daarom kan Aedes zich goed vinden in de stelselwijziging zoals de minister die voorstelt, met uitzondering van één onderdeel. De minister stelt voor om de ‘schaarstepunten’ in de gewijzigde systematiek te verdisconteren in de ‘prijs per punt’.”

Het voorstel dat RIGO in opdracht van de gemeenten van de G4 en G32 maakte, bleek dermate grote effecten op de maximale huurprijzen te hebben dat gemeenten deze niet voor hun rekening zouden willen nemen, aldus de minister in de brief van september 2013. RIGO pareerde de kritiek in dit artikel in Cobouw.

Doorrekening en alternatieven

De Kamer drong inmiddels aan op doorrekening van de effecten en op alternatieven. Abf concludeerde na doorrekening van zes varianten “dat naarmate het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenbepaling toeneemt, meer effecten zullen optreden. (…) Aandachtspunt hierbij is, dat de getoonde effecten het gevolg zijn van een lineair verband tussen WOZ-waarde en de toe te kennen punten daarvoor.”

Twee keer de WOZ-waarde

Om dit effect te dempen komt de WOZ-waarde in het nieuwste wetsvoorstel in twee gedaanten terug:

  • als absolute waarde: 1 punt voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde (met een minimum van € 40.000 WOZ-waarde);
  • in verhouding tot de oppervlakte van de vertrekken: 1 punt voor elke € 120 van de WOZ-waarde gedeeld door het aantal m² van de vertrekken en de overige ruimte

De WOZ-waarde zal ongeveer een kwart van de maximale huurprijs bepalen.

Conclusie

De aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel hebben nauwelijks geleid tot een eenvoudiger systeem. Punten voor woonvorm en woonomgeving zijn vervangen door de WOZ-waarde. De overige onderdelen van het puntensysteem zijn gehandhaafd.

De schaarstepunten (gebaseerd op de WOZ-waarde) vervallen. Die schaartsepunten blijken achteraf een veel te grof middel te zijn geweest om verhuurders van huurwoningen in de duurdere regio’s de mogelijkheid te geven de huren naar boven bij te stellen.

Een nieuw puntensyteem kan dat schokeffect nooit helemaal wegnemen.

 

Hulp nodig?

Ik help woningcorporaties en andere verhuurders graag met het in kaart brengen van de effecten van het nieuwe woningwaarderingsstelsel.

Bent u geïnteresseerd?


Nieuwe woningwaarderingsstelsel

Wat is het Woningwaarderingsstelsel?

Het woningwaarderingsstelsel bepaalt het aantal punten van huurwoningen. De minister stelt jaarlijks de maximale huur per punt vast.
Als een woning meer dan 140 punten heeft valt deze in principe in de vrije sector en is de huur niet meer aan richtlijnen gebonden (geliberaliseerd).
Bepalende elementen in het woningwaarderingsstelsel:
  • oppervlakte van vertrekken
  • energielabel
  • verwarming
  • afwerking en uitrusting
  • buitenruimten

Voor zorgwoningen/serviceflats is een toeslag mogelijk.

De puntentelling voor zelfstandige en onzelfstandige woningen is vastgelegd in Bijlage I van het Besluit huurprijzen woningen.

Schaarstepunten

Sinds oktober 2011 konden verhuurders in de zogenaamde schaarsteregio´s (grofweg de lijn Amsterdam, Utrecht, Eindhoven) aan nieuwe huurders een hogere huur vragen dan voorheen. De ‘maximale huur’ is daar fors gestegen, afhankelijk van de WOZ-waarde met € 75 of € 125 per maand. Hiermee wilde de regering de marktwerking in het de schaarstegebieden vergroten.
Beweringen in de media over grote aantallen sociale huurwoningen dat door de invoering van de Donnerpunten in de vrije sector zou belanden is in de praktijk niet uitkomen. Het aantal verhuizingen daalde en de woningmarkt kwam nog meer op slot te zitten.
Met de nieuwe plannen komen de schaarstepunten weer te vervallen. Dat zal met name in de landelijke gebieden in de schaarsteregio’s weer tot een forse verlaging van de maximale huur leiden.