Bekostiging zorgvastgoed

De risico’s van de exploitatie van zorgvastgoed verschuiven door de nieuwe bekostigingsregels van het Rijk grotendeels naar de zorginstellingen. Voor leegstaande plaatsen verstrekt de overheid geen vergoeding meer. In de transitiejaren tot en met 2017 gaat de bekostiging van het zorgvastgoed geleidelijk over van de traditionele integrale vergoeding van de kapitaalslasten (op basis van nacalculatie) naar een normatieve vergoeding per bezette plaats. Dit gebeurt in een overgangsperiode van zes jaar.

Het rekenmodel ZorgVastgoed eXploitatie (ZVX) van RIGO bepaalt de kasstromen die uw vastgoed genereren. Veel zorginstellingen hebben meerdere soorten vastgoed in bezit: zorggebouwen, woningen en commercieel vastgoed. Deze drie typen worden allemaal meegenomen.

Boekwaarde- en badkuipprobleem

Als de boekwaarde van het vastgoed hoger is dan de feitelijke waarde is er sprake van een boekwaardeprobleem. Grote investeringen in renovatie of een langere afschrijvingstermijn dan de termijn dat een gebouw geëxploiteerd wordt of kan worden kunnen daarvan de oorzaak zijn. Het boekwaardeprobleem werd voorheen opgelost doordat de financiering niet afhankelijk was van de daadwerkelijke exploitatie van het gebouw (de bezetting). Zelfs met toestemming gesloopte gebouwen konden nog aanspraak maken op vergoeding van de financieringslasten. Na invoering van de integrale tarieven en afschaffing van de nacalculatie, heeft de instelling echter op een dergelijk gebouw een boekwaarde waar geen vergoeding meer tegenover staat. De vergoeding is immers afhankelijk van de bezetting. De last uit het verleden zal dan op een andere manier gefinancierd moeten worden.

De badkuip is het fenomeen dat bij een vastgoedinvestering bij aanvang van de exploitatie van de nieuwbouw gedurende een aantal jaren sprake is van een negatieve kasstroom. De rente en afschrijvingslasten liggen dan hoger dan de normatieve vergoeding die immers gebaseerd is op de gemiddelde kosten over de gehele looptijd. Als die negatieve kasstroom te lang en te diep (te negatief) is en de instelling geen mogelijkheden heeft om die verschillen op te vangen (bijvoorbeeld met een compenserende positieve kasstroom uit ander vastgoed of voldoende eigen vermogen), dan bestaat het risico dat een instelling deze periode niet doorkomt. Financiers maken hiervan een inschatting en zullen op grond daarvan eventueel een risico-opslag op de rente van financiering opnemen. Of zij zullen weigeren vreemd vermogen te verstrekken. Dan is de badkuip een badkuipprobleem geworden.

Alle gegevens in één systeem  Jeroen Neele Consultancy  Achtergrond

Het badkuipprobleem doet zich in beginsel altijd voor bij een gemiddelde vergoeding. Bij een ideaalcomplex aan gebouwen is het probleem verdeeld over de tijd. Naar zijn aard is het een tijdelijk exploitatieprobleem. De periode van negatieve resultaten kan echter leiden tot uitholling van het vermogen, waardoor de leencapaciteit van de instelling in gevaar komt. De negatieve exploitatie moet worden meegefinancierd door de instelling. Het gaat daarbij vooral om een extra financieringslast.

Maar aan de andere kant biedt de transitieperiode nog enige kansen voor zorginstellingen: investeringen die recent zijn gedaan of in de komende jaren op stapel staan profiteren in de overgangsfase nog van de afbouw van het bestaande bekostigingsstelsel.

Het rekenmodel ZVX prognosticeert voor alle vastgoed van zorginstellingen – zorgvastgoed, woningen, winkel- en kantoorruimten de kasstromen en de daaruit voortvloeiende bedrijfswaarde en rendementen.