Bedrijfswaarde berekenen

Indien uw woningcorporatie door technische of personele omstandigheden niet in staat is om de bedrijfswaarde van uw complexen te berekenen kan Rekenen Rondom Wonen u daarbij van dienst zijn. Met een eigen Excel rekenmodel bereken ik voor u de bedrijfswaarde.

Wat is de bedrijfswaarde?

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.” (artikel 3, Besluit actuele waarde)

Als eenheid voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt bij woningcorporaties het complex gehanteerd.

Voor de berekening van de bedrijfswaarde is een goede inschatting nodig van de toekomstige kasstromen die aan de complexen zijn toe te rekenen. De kasstromen kunnen worden verdeeld in:

Inkomsten:

  • huurinkomsten inclusief huurharmonisatie minus huurderving
  • verkoopopbrengsten
  • restwaarde aan het einde van de exploitatietermijn

Lasten:

  • onderhoudslasten (mogelijk gesplitst in dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud)
  • beheer- en overige exploitatielasten (voor zover die zijn toe te rekenen aan de individuele complexen)
  • heffingen (verhuurderheffing)

Jaarlijkse ontwikkelingen | Parameters

Voor een inschatting van de ontwikkeling van de kasstromen wordt in de regel voor de eerste vijf jaren uitgegaan van het corporatiebeleid. Voor de daaropvolgende jaren van in de corporatiesector gehanteerde uitgangspunten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Levensduur

Tot welk jaar de kasstromen onderdeel uitmaken van de bedrijfswaarde is afhankelijk van de exploitatieduur ofwel de resterende economische levensduur van een complex. Deze wordt door de corporatie bepaald.

Disconteringsvoet

Alle geprognosticeerde kasstromen worden vervolgens uitgedrukt in ‘huidige waarde’ met de disconteringsvoet. In dit percentage is zowel de marktrente als het risico verwerkt dat de woningcorporatie loopt met het exploiteren van de vastgoed. De corporatie mag hiervoor een eigen inschatting maken of uitgaan van het door het WSW bepaalde percentage. In dit percentage van 5,25% (in 2014) zijn de actuele rente op 10 jaar staatsleningen (2,5%), de lange termijninschatting van de inflatie (2%) en een risico-opslag (0,75%) verwerkt.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Woningcorporaties kunnen in de berekening van de bedrijfswaarde van hun vastgoed hun voorgenomen beleid voor een deel laten doorwerken. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid voert het CFV voor de berekening van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde een aantal correcties op de opgegeven bedrijfswaarden uit:

  • aanpassen discontering
  • verkoopportefeuille
  • parameters
  • heffing
  • levensduur
  • restwaarde
  • lastenniveau

Mogelijk blijkt uit de laatst verschenen Corporatie in Perspectief dat het CFV bij uw corporatie voor de berekening van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde correcties op de opgegeven bedrijfswaarde heeft doorgevoerd. Indien dat het geval is zal er extra aandacht zijn voor die specifieke elementen in de bedrijfswaardberekening. Mogelijk is aansluiting op de wijze waarop het CFV de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde bepaalt wenselijk.

Huurontwikkeling

Huurharmonisaties mogen slechts tot en met het vijfde jaar worden ingerekend (zie RJ 121.310).

Onderhoudslastenstijging

Bij voorkeur o.b.v. de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) per complex. Alleen instandhoudingsuitgaven.

Overige lastenstijging

Ook voor de ontwikkeling van de overige lasten adviseert het WSW voor de eerste vijf jaar het corporatiebeleid te volgen en voor de daarop volgende jaren uit te gaan van een jaarlijkse stijging van 3%.

Ontwikkeling heffingen

De hoogte van de verhuurderheffing is gerelateerd aan de WOZ-waarde van de niet geliberaliseerde woningen. Het percentage van deze waarde dat daarbij wordt gehanteerd is door de rijksoverheid vastgelegd. De ontwikkeling van de WOZ-waarde volgt de marktwaarde met een tijdsverschil van een jaar.

Ontwikkeling verkoop

De verwachte verkoopopbrengsten uit de eerste vijf jaar mogen worden meegerekend in de bedrijfswaarde. Een gedegen schatting van de toekomstige verkoopwaarde van de woningen die aan zittende huurder of bij mutatie te koop worden aangeboden is daarom, zeker in de huidige marktomstandigheden, van groot belang.

Restwaarde

De restwaarde wordt gevormd door de contante waarde van de grond met inachtneming van de bestemming van de grond en gecorrigeerd voor de kosten die gemaakt moeten worden om de grond in de oorspronkelijke staat terug te brengen (uitplaatsingskosten, sloopkosten). Veiligheidshalve wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe bestemming van de grond gelijk is aan de huidige, namelijk sociale woningbouw. Voor de stijging van de grondwaarde wordt uitgegaan van de inflatie.

Contact opnemen

Indien u vragen heeft over het berekenen van de bedrijfswaarde van woningcomplexen kunt u altijd contact met mij opnemen.