Huurharmonisatie

Minister Blok onderschat de effecten van huurharmonisatie door te verwijzen naar het verleden waarin woningcorporaties terughoudend zijn geweest in het verhogen van de huren van woningen die na verhuizing vrijkwamen voor nieuwe huurders. De cijfers uit het laatste rapport over de feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013  tonen echter aan dat corporaties wel degelijk meer dan in het verleden de huren bij mutatie verhogen.

Om de extra lasten van de verhuurderheffing te kunnen opvangen kunnen woningverhuurders de huren van hun woningen met meer dan de inflatie verhogen. Het inkomen van de huurder is bepalend voor de maximale huurverhoging. De verhuurderheffing is daardoor in feite voor een belangrijk deel een huurderheffing geworden. Om hun klanten niet teveel met extra woonlasten op te zadelen kiezen veel woningcorporaties ervoor om investeringen in nieuwbouw en verbouw op te schorten. De nieuwbouw van woningen is mede daardoor verworden tot een incident.  Snijden in de eigen organisatie is een andere methode om een balans te vinden tussen inkomsten en uitgaven.

Verhuurders hebben nog een belangrijk instrument om de huurinkomsten te vergroten: huurharmonisatie. Aanpassen van de huur van een woning na mutatie. In principe kan dat tot de maximale huurprijs als een woning maximaal 142 punten heeft volgens het woningwaarderingsstelsel (€681 per maand tot eind van het jaar en €699 vanaf 1 januari 2014. Bij meer dan 142 punten is de verhuurder in principe vrij om de woning aan te bieden in de vrije sector.

De verwachting van minister Blok is dat corporaties terughoudend zullen zijn met het doorvoeren van huurharmonisaties. Daarbij verwijzend naar gegevens uit het verleden, de rode lijn in de onderstaande figuur. Deze cijfers zijn echter zeer gekleurd door het dalend aantal verhuizingen sinds het uitbreken van de crisis. Het effect van de huurharmonisaties is daardoor relatief klein.

Kijken we naar de huurverhogingen van alleen de nieuwe verhuringen blijkt de laatste jaren een forse stijging, tot 24% in 2013. Voor een woning van €480 (het huidige gemiddelde van corporatiewoningen) betekent dat een huur na harmonisatie van bijna € 600.

Huurstijging bij huurharmonisatie